錢的流向徹底變了,房價越來越涼?

更新時間:2019年08月27日 07:45    來源:大貓財經    手機版我要報錯

作者| 貓哥

來源| 大貓財經

錢的流向大轉折,房價只能“呵呵”了……

01

前幾天,央媽連續發布了兩個政策,一個是LPR,一個是房貸基準利率的變化,因為專業名詞太多,所以很多人不明覺厲卻搞得很焦慮。

解釋這些之前,先說點題外話。

現代央媽歷史其實很短,鼻祖英格蘭銀行搞了好幾百年才有了央行的地位,1913年,世界央媽史上發生兩件大事:

一是老摩根去世了,這個當時美國最有權勢的人曾經幾次挽救了美國的金融市場,沒有他,美國估計崩潰好幾回了;

二是美聯儲在這一年誕生,后來因為美國經濟世界第一,美聯儲一言一行影響巨大,央媽在政經體系中的地位日益重要。

這一百多年來,全球化越來越復雜,金融競爭越來越有暗戰的味道,央媽話語權顯著增加,她的政策和走向,往大了說關乎國運,典型如上世紀80年代日本央媽的神操作,往小了說關系每個個體、家庭的幸福指數。如果你的收入大漲、財富大增,除了個人的努力,都是在賺周期的錢,這其中央媽的作用很關鍵。

所以央媽怎么說,關乎錢的流向,大家很關注。

世界上最重要的央媽有兩個,美聯儲和位于北京西城成方街32號的咱們中國央媽。

她們的任務是啥呢?主要三個:控通脹、保就業、促增長,工作量大點的央媽可能會加一點:國際收支平衡。

為了完成這幾個KPI,央媽們很拼,而且手段越來越專業。

最近幾年,“吐槽”央媽的人越來越少,貓哥估計主要是因為大家看不懂……..

02

確實,央媽的操作真的是個技術活,去年給大家普及過央媽的幾個大殺器,里面這個圖可以收藏下:

那新推出的這個LPR是個啥呢?

03

看明白下面這6點,你肯定明白了:

大家都知道,錢是有價格的。

比如一個公司從銀行的貸款利率就是這筆錢的價格,這個價格以前是央媽一言堂,確定一個“指導價”,然后各個銀行以此為基礎上下浮動把錢貸出去,這個”指導價”,被稱為“貸款基準利率”。

后來,央媽有個重要的使命就是利率市場化,所以2013年,取消了貸款利率的下限,表態說“我不搞一言堂了,你們各個銀行自己來吧。”

但是各大家紛紛表示離開央媽的指導很不適應,萬一搞砸了咋辦?央媽想,也是,那這個錢的價格大家一起商量著定吧。

怎么商量呢?

找了10個模范機構成立了一個“協會”,每天大家把自己的定價匯總到“協會”,“協會”去掉最高價,再去掉最低價,加權計算得出個價格,然后跟外面說,最近的錢價是這樣的啊!

這個機制,其實就是LPR。

但是前幾年,這個機制有點小問題。

明眼人看出來了:這10個模范銀行需要向“協會”通報自己的價格,那么自己的價格怎么定呢?大家紛紛尋找參照物,找來找去,還是參考了央媽定的“指導價”。

這么做的好處是價格不會報的太離譜,壞處是,這個價格不是真實的市場價,一頓操作猛如虎,最后“協會”定價和央媽的定價基本持平。

但是前面說了,央媽是有kpi的啊,下面的銀行這么搞,完成kpi就很難了,比如央行想了很多辦法希望資金流入三農和小微企業,為此她把錢以很低的價格給了各個銀行,但是各個銀行還是按老價格批貸款,這些三農、小微公司紛紛表示用不起啊!

咋辦呢?

這就是上周LPR政策的核心了,就是對這個“協會”的運行機制作一些調整,具體來說有三個:

擴容,以前10個會員單位,現在擴大到18個,新加進來的基本都是一線拼殺的,更了解市場;

改公式,前面說了,“協會”算價格是去掉最高價和最低價,然后加權計算的,加權計算的問題是,比如一家銀行如果占了80%的比例,那最后的定價基本就是這個銀行的價格,不夠市場化啊,新的公式改成算術平均,不考慮份額了;

以前會員單位報價會參考央媽的指導價,現在要求,別看這個了,看麻辣粉(MLF)吧。

很多人也不清楚“麻辣粉”是啥,現在降息降準這些大手段越來越少見,最常見的就是這個“麻辣粉”,隔三差五就出現在財經新聞里。

簡單點說,“麻辣粉”的運行方式是這樣的:

央媽說我這有點錢要投向市場了,你們銀行都出啥價格啊?

于是有資格的銀行就紛紛報價,中標的銀行還需要提供一堆的質押品保證用好這筆錢。

于是錢就從央行到了市場上。

看出來了吧,這個價格很“市場化”,更能符合實際的需要。央媽的很多政策導向,就通過這種方式悄默聲細的達到目的了。

04

眼下,央媽的目的還是通過調整,把錢趕到急需的領域,比如中小微企業,降低他們的融資成本,這樣她才能更好的完成自己的kpi,像就業問題,只要中小企業扛得住,就不是個大事。

所以有人說,新機制是降息,雖然有點簡單粗暴,但其實也反映了普遍的期望。

但以前的問題是,錢稍微松一點,就全都沖到房地產了,結果大家都是知道的。所以新機制沒出來幾天,怎么在房地產應用的具體辦法就出臺了。

周末,央行規定了銀行新發放的個人住房貸款利率的“下限”,首套商貸利率不得低于相應期限LPR(8月20日LPR為4.85%),二套商貸利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點(按8月20日LPR計算為5.45%)。

意思比較明確了,錢多了,可以支持科技、可以支持三農,可以支持小微,但別跑到房地產去。

細看這個政策,有對剛需的保護也有對炒房的厭惡,有人說,這個LPR利率不是老變嗎?如果整體下降了,房貸不也就降低了?理論上是這樣的,但別忘了利率之外,我們還有一個叫“房地產調控政策”的東西。

現在,加杠桿炒房的人已經崩了不少,像北京,房子掛一年賣不出去是常事,如果你著急出手,價格可能會打8折。

春江水暖鴨先知,行業的從業者其實遠比我們這些旁觀者看得更清楚。

所以,你看孫宏斌說,“到四月底就基本上停止了拿地,下半年沒有什么指標,除非特別好的地塊,會拿一點點。”

萬科則強調“回款”,拿地是根據收了多少錢回來才能拿多少地,行業的謹慎態度不言而喻,在這種沒有特殊大政策的背景下,你指望房價還能有什么大表現呢?

可能,房地產的黃金時代真的告一段落了。


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