手里有錢了,融創卻不拿地了?孫宏斌一語道破天機!

更新時間:2019年08月26日 08:15    來源:大貓財經    手機版我要報錯

“下半年基本沒有指標,除非是特別好的地,拿地基本是停止的”。

在融創中國(1918.HK)的2019年中期業績發布會上,一向被認為是土地市場重磅信號的孫宏斌向媒體透露了融創下半年的拿地計劃。

孫宏斌一向敢說實話,也敢于向市場警示風險,畢竟當下的房地產市場的環境,大家都是心里有數。融創一向有自己的拿地節奏,并且甚少失手,“不拿地”對于土地儲備豐厚的孫宏斌來講,也不是什么大不了的事情。

當然,“不拿地”的事情被揪住不放,多少顯示出了孫宏斌以及融創的市場地位,當然,更能顯示融創作為頭部房企地位的,還有融創本身的業績數據。

01

37頁的中報,怎么也算是萬字長文,如果總結起來,其核心數據也足夠讓人腎上腺素飆升。

中報數據顯示,融創2019年上半年,合同銷售額2141.6億元,同比增長11.8%;營業收入達768.4億元,同比增長64.9%;毛利潤193.5億,同比增長67.9%;公司擁有人應占利潤102.9億,同比上漲61.7%。

如果回顧一下上半年,可以說是傳統的“小陽春”不暖,而交易量在高位橫盤,在加上主要城市的限購限貸限售,很大一部分的需求被壓抑,上半年全國的商品房銷售面積同比下降了1.8%。所以,能在這樣的市場環境下賣出房去,拼的就是品牌、品質。

融創每月的銷售數據非常穩健,同比增長和累計增長均保持在10%-30%區間,不受外界下滑的影響,而整體的銷售增長,也高于行業平均水平,融創在市場上積攢下來的綜合競爭實力,就是殺手锏了。

銷售很重要,利潤也很重要。而在連續多年合同銷售金額快速提升的基礎上,融創已經進入利潤釋放的階段,而最直觀的體現,就是收益質量和盈利能力。

毛利和凈利的同比增幅都在60%以上,這是很可以的,而更可以的是,半年利潤過百億,這在融創的歷史上還尚屬首次,而這個利潤數據直逼萬科,這樣的盈利能力,讓融創也坐穩了一線房企的地位。

02

德意志銀行預計,融創有能力實現20%以上的銷售增長,將高于其他大型房企同期約10%-15%左右的預計增速。

而能夠保住高增長的“靠山”,是融創大量優質的土地儲備,這也解釋了孫宏斌為什么要在下半年“停止拿地”,手上的眾多優質地塊,就是孫宏斌說這話的底氣。

融創在上半年,將土地就儲備得差不多了。

在土地市場,融創拿地的標準一向很高,而且很審慎,對市場的判斷和對周期的把握能力都很強,孫宏斌的拿地眼光精準,也可以說他眼光“毒辣”,哪種說法都好,能夠快速抓住市場上的機會,才是制勝關鍵。

1-4月份的時候,土地市場一度低迷,大家拿地的意愿都不高,地塊的競爭也不算是“你死我活”,融創就在低位補了倉,在這期間,核心區域的土地的平均溢價率僅為21%,低于一二線城市的平均溢價率。

這還是那個孫宏斌嗎?當然還是。孫宏斌之所以能夠成為信號,大家信任的基礎就在于他能夠尊重市場的邏輯。有人說房企的風險在于拿不到地,但其實最大的風險是地拿貴了。

所以,在5月份后的土地市場快速進入高熱后,融創的拿地節奏就開始控制了,土地的“優質”標準也更高一些了。而且在一系列的并購中,融創也獲得了一些核心城市的優質地塊,比如從泛海手中,拿到了上海董家渡項目,南外灘板塊,緊鄰黃浦江和豫園,核心區的核心了。

這些都奠定融創在土地儲備上的競爭優勢。

截至上半年,融創擁有土地儲備貨值2.82萬億,又創下了新高,確權土地儲備面積2.13億平方米,土地平均成本為4307元/平方米,對應同期銷售均價超過15000元/平方米,運作的利潤空間還是很大的。

03

拿地策略適當,保住的不僅是土地儲備,還有現金流。

一方面,低溢價能夠少花錢,錢用在了刀刃上,而另一方面,利潤的增厚以及優質土儲的持續變現,也為融創提供了豐厚的現金流基礎。

截至2019年中期,融創總資產8703.18億,較上年末增加21%;所有者權益797億,較上年末增加9%;現金余額1380億,較上年末增加15%;現金余額覆蓋一年內到期之有息負債超過3.1倍,流動性較為寬松。

融創的執行董事兼行政總裁汪孟德在提到現金流時特意強調,“主要的現金流貢獻和來源是現金,不是融資。”

現在,各大房地產商將現在的“錢”的狀態是看的很透的,融資端的收緊,無論是銀行資金還是信托資金,都不是那么容易的,融資端收緊的常態化,監管層也在堵住資金涌向房地產的口子,這時,手里有錢,心里才踏實,手里有錢,才好辦事。

事實上融創這幾年的賬面現金一直在上升,從2015年的270.58億到現在的1380億,不到五年的時間,上升了400%。

首先能夠降負債,確保財務安全;能夠在面對值得出手的地塊的時候,穩準狠地出手;能夠在提升產品和服務的時候,有足夠的倚靠。

當然,下半年更是不愁的,融創手里的下半年可售資源5722億,超過80%位于一二線城市。而對于一二線城市來講,這里是房地產市場最活躍的地區,即便是面對當下的市場環境,依然能夠有效避免市場回調的風險。

孫宏斌認為,“一二線城市庫存不多,限價與二手房價格也倒掛,所以市場受到的影響不會太大。但三四線城市的影響會比較大,因為這些地方價格過去大漲了一輪,且供應量也很大。”

而在這些城市中,對市場保持警惕,隨行就市也基本上能夠完成在這些地區的銷售,并回籠資金,還能夠持續保障現金流。

04

而在地產主業之外,融創也在尋找第二增長曲線,圍繞“地產+”開展新的戰略板塊布局。

融創的選擇是服務、文旅和文化,尤其是文旅產業,在“世紀交易”之后的今年,廣州、無錫兩個融創文旅城開業,文旅板塊迎來了一個良好的開端,嶄露頭角,孫宏斌的“詩和遠方”的吸睛率更是杠杠的。

在業績發布會上,融創也亮出了文旅的“成績單”,兩大文旅城的開業出租率都是100%。廣州文旅城首日客流量達到30萬人次,7周收入超4900萬,經營利潤保守估計3000萬,每月經營利潤超2000萬;無錫文旅城,首日客流量25萬,開業5周累計客流量超過200萬。

開業僅僅兩個月,就獲得了消費者的好評,并且口口相傳,常客不斷積累,客流量仍有穩健增長趨勢。

汪孟德對于融創文旅的評價是——“看長”。

一方面,可以理解為“看長期”,文旅項目的徹底騰飛還需要一個過程,融創在文旅領域積累下來的硬實力和軟實力,都會助益文旅的業績會慢慢釋放,而另一方面也可以把它理解為“看增長”,文旅板塊一旦顯現出威力來,對于增長的貢獻也不可小覷。

目前,融創文旅在全國布局10座文旅城、4個文旅度假區、9個文旅小鎮,其中涵蓋了39個樂園、24個商業,以及近70家星級酒店。

先入局的好處就是先卡位、早吃肉,而且融創文旅項目大都布局在國內一二線核心城市,無論是人口基礎還是交通便捷性,其他房企都難再復制。

而最重要的還是各大業務板塊之間的協同效應。

文化板塊擁有的IP和制作的內容,已經在文旅項目上完成了落地;文旅城的項目,強化了地產板塊的綜合開發和運營能力;物業服務板塊接管了大面積的非住宅項目,提高了業務拓展的能力,幾大板塊既互助,又互補。

這是融創在未來的核心業務,在這個產業鏈上,孫宏斌想要給大家的是“美好生活”。

融創正在做好“中國家庭美好生活整合服務商”。


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